【案情簡介】

2014年4月8日，張某、李某向林某借款2000萬元，同時提出以其所有的兩套門面（渝中區時代天街18號1-32#、1-34#）為借貸提供擔保。具體擔保方式為雙方簽訂《房屋買賣合同》，約定如張某、李某不能按時履行還款義務，即可以借款抵房款，將登記在二人未成年兒子張某某房屋抵償給林某。同日，張某、李某與林某按上述內容簽訂了兩份《房屋買賣合同》，并將兩套門面的房產證原件交付給林某作為抵押。

后張某、李某僅還款450萬元，尚余1550萬元拒不返還。為此，林某訴至重慶市一中院要求返還本息。2015年11月12日，一中院判決支持了林某的訴訟請求。但判決生效后，張某、李某仍不履行債務，林某無奈于2015年9月28日向重慶市渝北區人民法院提起訴訟，要求依法拍賣用以擔保的張某某名下兩套房產，以抵償張某、李某債務。

【爭議焦點】

1、案涉房屋的法律歸屬為作為登記名義人的未成年人，抑或為家庭財產。

2、父母處分登記在未成年人名下的房屋，是否具有法律效力。

【辦理過程】

代理律師接受林某委托后，立即對案涉兩套房屋采取了財產保全措施。訴訟庭審中，代理律師提出：1、當事人以擔保為目的，同時簽訂了借款合同和房屋買賣合同，構成《民間借貸司法解釋》第24條規定的后讓與擔保；2、案涉房屋雖然登記在張某某名下，但從房屋的實際出資和占有、使用、收益等物權核心權能的行使上，房屋一直為其父母管理支配，且收益亦供家庭開支，故應為家庭共有財產；3、父母處分的雖為登記在未成年人名下的財產，但一方面該財產的真正法律歸屬并非未成年人，不構成無權處分，另一方面處分該財產后的融資收益2000萬元亦用于家庭開支和共同生活，并未損害未成年人利益。

【辦理結果】

因該案涉及到物權公示公信原則的貫徹、未成年利益的保護及市場交易安全維護等多元價值取舍，故在法院內部爭議很大。后渝北區法院為此組成專家委員會進行案件討論，專家組成員一致支持了承辦律師的意見。最終渝北區法院判決確認案涉房屋權屬為家庭共有財產，且張某、李某以后讓與擔保方式處分房屋，不損害未成年人利益，并支持了林某的全部訴訟請求。被告張某某不服，上訴至重慶市第一中級人民法院后，二審法院維持了一審判決。

【律師代理意見】

代 理 意 見 書   

尊敬的審判長、審判員：

重慶志和智律師事務所依法接受林某委托，指派本律師作為其與張某、李某、張某某民間借貸糾紛一案代理人。在參與法庭審理，充分研究相關證據和事實后，本律師就案件爭議焦點，發表代理意見如下：

案涉《房屋買賣合同》合法有效，其簽訂目的系為《借款暨擔保協議》的履行提供擔保，符合最高人民法院《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》（下稱“民間借貸司法解釋”）第二十四條之規定，已構成后讓與擔保。原告林某有權根據該條規定，在借款債務人張某、李某不履行生效裁判確定的債務情況下，拍賣案涉兩套房屋，以實現債權。

 一、案涉《房屋買賣協議》合法有效。

（一）案涉兩套房產屬張某、李某的家庭財產。

物權法雖貫徹公示公信原則，但公示的權利表征僅源自推定，真權利人可能與登記名義人并不一致。案涉兩套（“渝中區時代天街18號1-32#”、“渝中區時代天街18號1-34#”）的登記名義人雖為張某某，但實際權利人應為張某、李某，只是借用兒子張某某的名義進行登記。具體而言，理由如下：

第一，兩套房屋均系由張某、李某夫婦出資購買。張某某作為未成年人，沒有獨立的經濟收入，兩套房屋均由其父母張某、李某全資購買，只是借用兒子名義進行登記。

第二、從所有權的實際行使情況看，兩套房屋一直處于張某、李某夫婦的控制之下。張某某雖為名義登記人，但自始自終從未參與房屋的支配管理。物權的核心權能包括占有、使用、收益、處分，而張某某實際并未享有和行使相應的物的管領權，案涉兩套房屋應屬張某、李某的家庭財產，應當用以償還家庭債務。

因此，從案涉房屋的出資和物權的實際行使情況看，案涉房屋的權屬應為張某、李某的家庭共有財產。另，張某、李某并未有明確的贈與張某某的意思，僅僅是借名登記而已，因此也不能認定張某某為實際物權人。故，張某、李某對案涉房屋有處分權。   

 （二）即便房屋為張某某所有，《房屋買賣合同》也屬有效。

房產證在權利人一欄處，已注明“監護人”為張某、李某。根據民法通則，監護人有權利和責任就被監護人的財產，為被監護人利益情形下，也有權處分其財產。物權法除調整靜態歸屬外，還調整動態流轉關系。任何財產都應當有財產管理人。假設案涉房產所有人為張某某，則其父母即為法定管理人，有權代為處分房產。

案涉《房屋買賣協議》系以張某某名義簽訂，張某、李某作為法定代理人簽字確認，因此其符合法定代理行為的合法要件。張某、李某代理張某某簽訂該協議系為家庭借款提供擔保，所借款項均用于家庭生活和經營，尤其是用于張某某出國生活、學習等個人事項。故，難謂《房屋買賣協議》的簽訂系非基于為張某某的利益考量。

因此，即便案涉房屋為張某某所有，張某、李某亦有權處分，其為家庭生活借貸擔保而簽訂的《房屋買賣合同》合法有效。

（三）認定《房屋買賣協議》有效，有助于維護市場交易安全，貫徹民法誠實信用和公平原則。

第一、從保護債權人，維護市場交易安全角度看，《房屋買賣協議》應當有效。本案的處理應防止產生如下負面效應：即父母先將房屋“贈與”其子女，再為他人設立擔保，其后又借口非為子女利益而處分其財產主張該處分行為無效，從而損害債權人的利益，嚴重背離誠實信用原則，極其破壞市場交易安全。

第二、從公平角度看，也應支持《房屋買賣協議》有效。債權人基于對張某、李某具備所有權和法定代理人身份的信賴，以擔保為目的簽訂了《房屋買賣協議》，并出借高達兩千萬元借款；對于張某某而言，其擔保的債務為家庭借貸，而借貸所得亦為其留學生活學習之用，其利益并未受損。兩相比較，即便房屋被執行，張某某也僅僅是未獲得一項由父母借名登記的房產而已，僅是利益未增加，并無其他現實的損失。而假如認定《房屋買賣協議》無效，債權人的利益將承受不可逆轉并難以彌補的損失。故，為兼顧債權人和張某某利益考量，保護債權人更符合公平原則。

二、本案構成后讓與擔保的法律分析

（一）法條依據

《民間借貸司法解釋》第24條：

 第二十四條 當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。

法條釋義：

參見《民間借貸司法解釋理解與適用》：

當事人同時簽訂了借款合同和買賣合同的，如買賣合同的簽訂目的系為借貸合同提供擔保，則該買賣協議的性質為后讓與擔保。出借人不得訴請履行買賣合同，但有權在判決生效后借款人不履行債務的情況下，申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。

（二）《房屋買賣協議》簽訂目的系為擔保

兩份《房屋買賣合同》簽訂的目的簽訂的目的并非真實的房屋交易，而是為擔?！督杩铘邠f議》的履行。其擔保性質從以下三個方面得以直接體現：

第一、從簽訂時間看，兩份《房屋買賣合同》系與《借貸暨擔保協議》同時簽訂?！斗课葙I賣合同》本身并非單獨的關于房屋轉讓的協議，而是相伴借款協議而生，這反映出《房屋買賣合同》與《借款暨擔保協議》在發生事實上存在的明顯的內在關聯。

第二、借款的償還情況直接決定《房屋買賣合同》是否履行?！斗课葙I賣合同》第二條明確約定，房屋轉讓前提必須是張某、李某未能按期償還借款。換言之，如借款償還，則《房屋買賣合同》不發生法律效果。

第三、借款的償還情況直接決定《房屋買賣合同》的效力?！斗课葙I賣合同》第八條約定，張某、李某全部按期償還借款，本協議自動失效。

第四、案涉房屋房產證的質押，更彰顯擔保性質?！斗课葙I賣合同》和《借款擔?！泛炗喓贤斎?，張某、李某與林某直接將案涉房屋的房產證原件交付給林某質押。

三、本案符合后讓與擔保的實現條件

一方面，后讓與擔保的認定當屬實體認定，故應在審判程序中予以確定為宜，這也符合《民間借貸司法解釋理解與使用》的精神；另一方面，本案相關聯的借貸主債務業經重慶市第一中級人民法院作出生效判決，但借款人張某、李某仍拒不履行債務，因此本案已符合《民間司法解釋》第二十四條第二款之規定，林某有權拍賣案涉兩套房屋，以實現借款債權。

綜上所述，原告林某有權申請拍賣案涉房屋，以實現債權，望貴院依法予以支持。

以上意見，供合議庭參考。

此致

重慶市渝北區人民法院